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楼市翻盘?国家一锤打破房价“永涨”幻想

2019年08月28日11:10   来源:房天下

  房地产为何能霸占热门行业榜首几十年不变?究其根本原因还是它的造富能力无可匹敌。过去二十年房地产总体来说都是大牛市,它用现实给所有人上了生动的一课——敢于借贷买房者,都坐上了这?#21487;?#34892;的电梯,资产骤增,阶级跃迁,甚至财富自由;凭借投资炒作房产屌丝逆袭成为千万富翁者,不?#30772;?#25968;。那些犹犹豫豫没买房者,只有羡慕嫉妒的份,城市发展的红利,房价上涨带来的财富效应,他们体会不?#20581;?/P>

  正如大?#20449;?#30707;屹所言,过去20年,房地产在国人心中奠定了“神一般”的地位,无人能撼动。无数购房者用亲身验证了一个颠扑不破的真理:投资楼市是真赚钱!所以无数后来者,争先恐后不顾一切往里冲,试?#20960;?#21046;前辈们的成功。而国人对房子产权宗教般的狂热是高房价的根本原因。

  平心而论,过去这些年房地产的确成为了很多人致富的不二法宝,这是经济发展的需要,无可厚非,但我们就因此断定未来这种投资炒作楼市的逻辑依然可以沿用,恐怕就大错特错了,任何事物的发展都会因时而异,任何基本面的改变都会影响最终结果。尤其像中国楼市,又是十足的政策市场——利好降临,楼市会像打了鸡血一样直窜云霄;一顿重拳出击,市场又会顿时偃旗息鼓。

  时至今日,我依然能看到很多专家在疯狂鼓吹房价会“永涨?#20445;?#22312;他们眼里,投资炒房会一直稳赚不赔。北师大董教授曾放狂言称,只有房地产才能救中国,买房就是爱国,房地产的支柱地位是无可取代的,唯有买房投资才是最好最安全的积累财富的方式,那些只租房不买房的人,才是真房奴;地产大咖吴建斌更坚定认为,中国目前需要进城人数大概是3.5亿人次,每年进城人数大约3000万—4000万人次。不论中国人走到哪里,有房子才有家的概念不会改变。中国许多地方还需要房子,这就是房地产商的机会,也是投资客的机遇;国家小城镇专家李铁也直言不讳,中国房地产下半场刚刚开启,未来10-15年房价都不会下跌,只会缓慢上涨,所以有钱还是应该多买房,放心买房……

  每每看到这些慷慨激昂的洗脑文字,内心总有丝丝不安。事实真的如专家所?#26376;穡课?#20204;真的有理由继续相信房地产能一直繁荣下去,成为更多人?#38180;?#30340;最佳路径吗?

  有学者愤慨痛斥,楼市还能狂热多久?看看现在年轻人被高房价逼成什么样了,为了一套房子,一家人省?#32422;?#29992;,掏空所有积蓄不说,还背负一身巨债,一人买房的确是全家光荣了,但是全家也跟着受累了,换来城市里的一套钢筋混泥土的牢笼,真的?#24515;?#20040;幸福吗?以房地产的极端发展换来经济短暂繁荣,牺牲一代人的幸福,掏?#21344;复?#20154;的钱包,这样的发展意义何在?一个诞生之初是解决亿万民众居住民生问题的产业,如今演变成了少数人?#38750;?#36130;富的投机炒作的战场,这是房地产发展的倒退,更是亿万刚需的悲哀。

  去年,中国有四家地产公?#25937;?#36873;世界500强榜单,有人说这是中国之骄傲,但在每一个懂经济的人看来,这都不值?#27809;?#27427;鼓舞,一个国家一旦被贴上“地产强国”的标签,实在是一种耻辱。每一个发达国家,都用铁的事实证明,国家真正的崛起强大,根本不是靠房地产发展起来的,实体经济和高科技产业的强盛才是真实力。房地产充其量只是国人自嗨的有毒“鸦片”。靠地产拉动经济发展,无异于饮鸩止?#30465;?/P>

  长期关注我的读者都知道,我并非无脑看空,我只是把看到的事实用简单易懂的语言表达出来,旨在给后来者一个参考。当下的种种信?#29275;?#37117;让我对房地产有重新审视的冲动,就目前楼市发生的一切来看,我不认为未来短期楼市还能炒作还有利可图。相反,楼市正在进行的一切,都让我感觉大变天在即——开发商和炒房客都在被重拳抡砸,能否安全逃过此劫都难说。有闲钱有余力的跟风者,三五年内个人都不建议踏足地产圈:

  首先,国家发出最强音:不再将房地产作为短期刺激经济的手段。

  短短17个字,可谓是一锤定音,既表明了国家立场;又打脸了持有“必须靠房地产拉动经济”观点的专家的脸;更给市场和亿万刚需购房者打了一剂镇定剂——房地产不会盲目扩张发展,房价更不会“永涨?#20445;?#26410;来以稳为主。

  经济发展不能再过度依赖房地产,其实并非首?#32705;?#21450;。党媒经济日报曾经说得很明确,短期内,房地产市场能够带动经济增长,但这种增长是规模扩张的增长,是量的增长,是抑制新动能、新产业的增长,是累积结构性矛盾的增长,长期必然不可?#20013;?#23547;求高质量发展的中国经济,绝不能再重走?#19979;罰?/P>

  经济学家巴曙松也一针见血指出过,当下房地产经济存在的弊端。他十几天?#38712;?#21338;鳌论?#25104;现?#35328;,“房地产这么多年高速的成长,大家关心的指标就是销售额,去年卖了15万亿的房子,现在搞得国家很担心,从社科院报告可以看出,房地产严重?#36153;?#20102;社会资源,整个社会资源都投到房地产去了,哪还有钱去投其他产业,搞创新转型。”言外之意,经济发展不能再依赖于房地产了,抑制资金过度流向房地产,给其它产业留生命通道,才是发展的正道。

  曹德旺说,房地产不能再被高高捧起了,国家发展靠实体和高科技产业;马云昨天最新演讲也提到了,国家要依靠实体经济,实体经济是指先进的制造业加现代服务业,未来的制造业将不会是就业的主导,未来的现代服务业会是就业的主导,现代服务业的精髓是金融的发展。

  房地产被按下暂停键,但不至于一锤打死,因为我国处于经济和产业转型的关键时期,对于房地产的依赖在减弱但需要慢慢来。

  其次,地产开发商迎来最艰难时期,全国促销降价大潮开启。

  地产商的苦日?#27704;?#20102;,这在业内也达成了共识:禹洲地产执行总裁许珂近日表示,为了降成本,禹洲自建渠道,自销占了总销售的一半以上,人力部门将人均产出作为重要指标,限岗限标。他还爆料称,“整个行业都在?#25112;?#35044;腰带?#20445;?#34701;?#27492;?#23439;斌则更为悲观,“现在房企的负债率就是最高,以后要么下降要么就死了,所以根本不用担心负债?#30465;?#19979;半年按照这个政策,融资端严控常态化,销售端?#19981;?#26377;很大影响,商品房去化?#38382;?#36824;是比较严峻的。”简短?#39556;?#35805;,道出了所有开发商心里的痛。

  开发商缺钱降价促销卖房确实已经开始了,且较往年有所提前。短短半个月不到,全国已经有十几个城市开始出现开发商以降价促销的方?#38454;?#37327;卖房回款了:广州最扎眼,降价幅度也最大,都登上全网头条了,番禺和增城的两大楼盘,降价幅度高达20%,这在16、17年房地产热火烹油时期是不敢奢求的,现如今不仅成为了现实,而且是多地一起上演;天津也不落下风,据悉静海团泊新城郊区的超级大盘也撑不住开始降价甩卖了,且力度远超广州番禺,价格从一万直接撸到六千多,直降1/3,离腰斩已经不远了。

  值得一提的是,恒大今年不仅提前了降价促销卖房的节点,而且力度较以往更狠更大,据悉最低可以做到6折买房,去年最低折扣还是7.4折。

  众所周知,金九银十是传统的开发商营销节点,但今年真正的促销期还没到,开发商就扎堆降价卖房,缺钱程度可见一?#25784;?#20107;实上据业内人士爆料,有上百家地产商已经捉襟见肘了,资金?#21019;?#22312;断裂的边?#25285;?#19981;降价卖房已经别无他法了。

  再者,政策加码,后市预期不足,房价或将进入下跌通道。

  经济学家朱海斌说,从2020年以后,房地产就会进入下行周期,因为最大的两块投资没了——房企拿地增速和建安投资;

  国家统?#20973;?#21407;局长邱晓华也对下半年房地产市场进行了预测,他明确表示:从政策面预期来看,下半年的市场可能会有所下滑,地产投资的速度?#19981;?#25918;缓;

  融?#27492;?#23439;斌也直言不讳,下半年商品房销售会受到很大影响。首先,老百姓的预期会比较平稳,不太认为房价会涨;其次,三四五线城市,这两年价格涨幅较快、供应量大,需求不如一二线城市。

  事实上,7月的统计数据显示,已经有超过20个城市二手房已经进入跌跌不休?#21050;?#20102;,这在近年来是不多见的。这些房价下降的城市中,既有?#26412;?#31561;一线城市,也有天津、青岛、武汉、长?#22330;?#27982;南?#28909;?#28857;城市,还有不少是省会城市。

  风起于青萍之末,浪成于微澜之间。

  楼市酝酿巨变并非无处可察,细心精明者或许早就看出了其中端?#25784;?#22269;家重新定位房地产,?#25112;?#24320;发商融资,限?#25169;?#28818;房投资客的渠道,归根结底是要把楼市彻底锁死,?#28304;?#21040;稳定之目的。房子不值钱,拥有流动性才值钱,但是流动性彻底被锁死之后,房子还能投资炒作吗?精明的炒房客和地产大佬,早就看清了现实,他们急匆匆不择手段的降价卖房,目标只有一个——撤离,早早落袋为安,不赚最后一个铜板,远离是非之地,运筹帷幄之中,决胜千里之外。

  开发商降价促销,炒房?#22270;?#20110;?#36164;?#25151;产,是否意味着刚需买房不再难了呢?

  在我看来,确实如此。虽然近期的政策都不至于使得房价有多少幅度的下跌,但是却产生了比房价下跌严重百倍的影响。炒房投机客被围剿剔除出局,就意味着市场得到?#25442;?#36880;渐回归理性,没有炒房客的搅局,多多少少是有利于刚需购房的;而开发商频频遭遇重创,尤其是融资受限,注定是要靠降价卖房来解决?#27982;?#20043;急,毫无疑问对刚需选房购房都是直?#23588;?#21033;。

  未来调控将更加频繁?#39029;?#20037;,三五年内大?#24597;?#30475;不到调控彻底退出了,?#28304;?#26469;保持楼市健康稳定发展。还有专家透露,长效机制建成完善之前,调控恐怕都不会撤出,楼市冰封上锁的期限或许比很多人想象的要久。还盲目坚信房价“永涨?#20445;?#30196;迷于投资炒作楼市一夜暴富,未来会非常被动,被套三五年,或被市场教训的剧情都会接连上演。

  认清大势很重要,尤其是一些跟风的投资客,?#24515;?#20877;被一群不入流的专家的洗脑文?#35813;?#34109;了心智。俗话说得好,贪欲是一切罪恶之源。无论到什么时候,买房自住都无可厚非,但是妄想靠炒作楼市一招致胜一劳永逸,没有危机意识,没有大?#27490;?#24565;,都注定不会有好下场。

  ?#19968;?#26159;那句话,房地产过去的确是国民经济发展的重要支柱,但是他的阶段性任务已经凸显且完成了,现在是高调退出的时候,毕竟解决好房地产市场存在的各种问题,于国于民都构成利好。

  但有一点需要澄清,房地产大势已去,并不是说全国房价会迎来普降,因为房地产调控的最终目的是实行房地产业稳定、健康发展,并不是说让这个行业从此一蹶不振。人口有显著增量的市场,未来需求还是很大的,调控再怎么加码也只是压制需求,但需求没有消失,对这些城市而言,房价还有上涨的趋势。但同时我们也要看到,其它一些人口流失大,产业空心的城市,房地产的投资价值也在逐渐消?#29275;?#36825;些地区的房子未来只会剩下居住功能,多余的房子一文不值,甚至是卖的“白菜价”也不稀奇。

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作者:楼市奇说

西楚网新?#25945;?#30697;阵

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